[투데이T][브랜드 성장프로젝트④ 리노하우스] 리모델링 붐, 3040 젊은 집주인들의 이유 있는 ‘선택’
‘알짜배기 땅’에서 호가 꺾이지 않는 이유?…노하우 대공개
[투데이T 천수진 기자] 주택 리모델링이 전 세계적으로 인기를 끄는 데는 그만한 이유가 있다. 집에 대한 사람들의 인식이 바뀌고 있기 때문이다. 예전에는 낡은 집은 빨리 허물고 새로 지어야 한다고 생각했다면, 요즘은 오래된 집에 새 생명을 부여해 낡은 집의 구조를 보완하고 공간에 대한 기억을 살리는 방식으로 변화하고 있다.
30~50년 전 지어진 단독주택에 새로운 손길을 더해 리모델링과 증축을 거친 단독주택은 변신의 좋은 예가 된다. 기존 주택의 골격이나 외관은 최대한 유지하면서, 거주자의 실제 생활방식을 반영한 공간을 재창조하기 때문이다.
이 모든 과정에서 건축가는 주어진 건축요소를 최대한 활용한 인테리어·리모델링업계를 브랜드화하고 있다. 최근에는 부엌, 욕실 등 유통제품 위주의 책임시공에서 전기, 목공, 설비 등 기본공사로 분야를 확대·패키지화되고 있다.
이에 10여년간 건물 리모델링 분야에서 오랫동안 일하며 다양한 프로젝트를 선보인 ‘리노하우스’의 이종민 대표를 만나봤다.
◇ 리노하우스의 건축PM 이종민 대표는.
건축PM(project management) 일을 하고 있다. 건축PM은 의뢰자(건축주, 토지주, 조합)와 함께 개발 프로젝트의 기획, 설계단계에서부터 발주, 시공, 유지관리 단계에 이르기까지 프로젝트를 종합관리한다.
기획 단계부터 사업타당성 검토 결과를 기반으로 프로젝트의 최적개발방안을 수립하고 제안할 뿐 아니라 PF(project Financing) 검토, 마케팅 콘셉트 수립 및 설계, 분양 그리고 시공사 선정 관련 등 발주관리, 준공단계 관리에 이르기까지 차별화된 서비스를 제공한다.
개발사업 초기부터 통합적, 체계적 프로젝트 관리시스템 구축 및 수행을 통한 효율적인 사업관리로 발주자의 이익을 극대화할 수 있다.
발주자의 대리인으로 사업의 리스크를 효과적으로 관리하는데 사업초기단계부터 발주자를 대신해 다양한 프로젝트 관계자들간의 조정자 역할로서 중복되는 업무를 줄이고 이해관계를 조정, 발주자의 이익을 최대한 실현할 수 있도록 일관성 있게 프로젝트를 추진한다.
모든 단계별 프로젝트 수행에 사업비 절감하면서 균형 있는 관리를 통해 효과적 통합적으로 관리한다.
◇ ‘마흔에 살고 싶은 마당있는 집’, ‘단독주택 리모델링 무조건 따라하기’ 책의 출간 배경.
‘리노하우스’라는 브랜드를 가지고 단독주택 리모델링 사업을 2010년부터 해왔다. 당시만 해도 단독주택은 대부분 주변 설비업체 등에 맡겨서 노후된 공간을 부문별로 보수하는 정도였다.
그러나 무엇보다 좋은 집에는 좋은 설계와 시공이 필요하고 좋은 설계를 위해서는 좋은 사람을 만나야 한다는 게 원칙이고 소신이다.
건물의 생애를 보통 40년으로 볼 때 좋은 노후주택의 매입은 우리 삶에서 가장 오래되고 익숙한 그리고 편안함이라는 고유의 매력을 발견하게 해준다. 소유주의 사적 개념을 넘어 돈으로 절대 살 수 없는 독특한 분위기가 오랜 세월의 흔적을 담고 있어서다. 낡은 공간이 아닌 오래된 것의 아름다움을 담아 그 마을의 얼굴이 되기도 한다.
신축보다는 오래전 건축 기술과 재료를 보완하면서 지금의 삶에 맞춰 시공한다.
낡고 오래된 집을 허무는 신축에 대한 로망보다는 기존의 공간에서 골조의 원형은 보존하되 기획설계한 후에 시공단계를 거치며 구조를 확장하고 공간을 창조하는 일에 매력을 느낀다.
그 첫 과정에서 출간한 책이 ‘마흔에 살고 싶은 마당있는 집’이다. 이후에 누구나 쉽게 할 수 있는 ‘단독주택 리모델링 무조건 따라하기’라는 책이 나왔다.
◇ 부동산 정책 변화와 소비자의 공간 인식 트렌드에 대한 생각.
서울에서 단기간에 공급 부족이 해소될 수 없다는 사실은 달라지지 않는다. 주택 공급난을 겪는 미국 대도시도 빈 사무실 건물, 호텔이나 다른 상업시설 등이 고급 아파트로 탈바꿈하는 현상이 나타나고 있다.
전세난 대책의 일환으로 정부는 빈 상가와 오피스, 호텔 등 숙박시설 등을 리모델링해 주택으로 만든 뒤 1인 가구 등에 공공임대로 공급한다는 방안을 내놓기도 했다.
주택 공급이 부족하고 집세가 사상 최고 수준으로 올라가면 오래된 사무실 건물을 뒤바꿀 때가 왔다는 분석은 지금도 틀리지 않았다고 생각한다.
아파트의 가격 급등으로 중·저소득자 대상의 저렴한 주택이 공급부족으로 어려움을 겪는데도 주택 수요의 현 주소는 아파트라는 틀에 제한된 트렌드를 보여주고 있다. 여전히 젊은층일수록 아파트를 선호하고 아파트에 대한 익숙함, 경제성, 자산가치는 단독주택에서 느낄 수 있는 야외정원, 높은 층고, 다양한 공간활용 등의 니즈를 상회하고 있다.
이제는 아파트가 단독주택과 타운하우스의 장점을 녹여낸 주택 상품이 인기를 끄는 만큼 단독주택에서도 적은 비용으로 아파트와 같은 편리함과 실용성을 반영해 만족할만한 상품이 나올 것으로 보인다.
또 대부분의 오피스 개조가 개발업체들의 이익으로 돌아가는 중산층용 시장가격으로 이뤄진다는 문제가 있음에도 틈새상품인 오피스텔과 도시형생활주택 형태의 주거공간이 대세로 자리잡고 있다.
청년층의 직주근접 선호, 인구의 도시집중 현상에 따라 건축기준이 개정돼 바닥난방 허용, 건축면적 확대, 매입임대주택을 허용하고 있다. 아파트를 대체할만한 3~4인 가족단위 다양한 주거상품이 증가될 것으로 보이는 가운데 리모델링 지원 법안도 확대될 것으로 보인다.
◇ 수익성 부동산 매입 성공비결은.
주택이든 상가든 아파트든 리모델링할 때 부동산의 가치 상승 요인은 결국 수요와 공급이 맞물릴 때 나온다. 우선 사업계획을 세우고 자금 조달과 운용 계획을 철저히 해 설계와 인허가에 차질이 없으려면 시공업체 선정도 중요하다. 준공 후에는 임대관리나 자산관리 자문도 필요하다.
낡고 오래된 매물을 사서 리모델링한다면 먼저 주거시설의 수요가 많은 지역인지, 상업시설의 수요가 많은 지역인지를 먼저 살펴봐야 한다.
낡고 오래된 매물이 하자 없는 건물은 없다. 다만 보수비용 절감을 통해 수익률을 높일 수 있는 건물은 있다. 전면 리모델링의 경우에는 건물골조 상태를 중점으로 확인하면 되지만, 부분 리모델링의 경우, 건축 공정상 골조, 지붕, 단열, 방수, 창호 등 공사비가 많이 드는 공정 부문별 체크가 꼭 필요하다.
주거시설은 다가구주택 뿐만 아니라 원룸, 게스트하우스, 셰어하우스, 호스텔 등을, 상업시설은 커피전문점, 음식점 같은 근린생활시설을 고려해 볼 수 있다.
어떤 시설이든 공급이 부족한 상황이라면 용도변경 뿐만 아니라 증축을 고려해야 한다.
건물의 가치는 결국 내가 살고 있는 지역에 가장 적합한 최적의 용도의 건물을 짓는 것이다. 건물의 외부디자인 요소는 그 다음 문제인 것이다. 수요도 없는 곳에 아무리 예쁜 디자인의 건물을 지은들 무슨 소용인가.
어느 시점에 건물 개조 비용이 신축 비용에 근접한다면 그건 전혀 타당하지 않다. 최근에는 녹색에너지건물 등 에너지를 절감할 수 있는 친환경 건물로 에너지 효율성도 높일 수 있다.
전문지식이 없어도 지역의 부동산 정보업체의 정보를 통해 좋은 입지 선정과 개조될만한 건물을 보는 안목을 키워야 한다. 용도지역 규정과 예상치 못한 건축 비용 등 때문에 많은 건물은 개조에 부적합하기도 하고 분쟁이 발생할 가능성도 있기 때문이다.
◇ 오래된 것에서 가능성을 찾는 리모델링 사업의 가장 큰 장점은.
도시의 모든 건물은 노후화가 진행되고 있다. 도시정비사업을 통해 가로주택, 소규모재건축 등 다양한 형태의 주택사업에서 리모델링의 핵심은 수익성이라고 할 수 있다.
올해 수도권을 중심으로 수직증축 리모델링에 나선 아파트 단지들이 속속 나오고 있다. 재건축보다 사업 기간이 짧고 일반분양분을 충분히 확보할 경우 사업성이 좋아 관심도 높다. 다만 공동주택 리모델링 사업이 지연되거나 무산될 경우 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원 개인에게 돌아가기 때문에 사업 추진을 신중히 결정해야 한다.
단독주택도 마찬가지다. 나대지에 새로 짓는 것, 기존 건물을 활용해 개선하는 것 등 어떤 선택도 결국 수익성과 직결된다.
여기서 의뢰자가 직접 발품을 팔아 건물의 용도, 수요와 공급 등은 결국 주변 부동산과 관련된 지식이 있다면 이런 건축주에게 가장 가성비 좋은 대안을 제시할 수 있다. 선택한 최적의 입지에 제공하는 기본정보가 달라지므로 대지 및 건물의 위치, 규모, 용도, 투자액의 차이가 수익률도 다른 결과물을 가져오기 때문이다.
건축법에 대한 이해를 바탕으로 증축 및 용도변경을 위해 대지와 도로의 관계, 건폐율/용적률, 부설주차장, 건물의 용도 등에 대해 면밀히 파악하고 있다면 성공적인 리모델링을 할 확률도 높다.
◇ 변화하는 공간 트렌드에 대한 전망.
공간의 창조는 방 안에 또 다른 방이 생기는 것과 같다. 홈오피스, 홈트레이닝을 위한 홈짐, 홈시어터뿐만 아니라 더욱 다양한 공간이 리모델링으로 집에서 구현될 것으로 보인다.
공급자 중심의 건설부동산 산업이 소비자 중심으로 전환되는 시대이며, 소비자 니즈를 확대할 수 있는 공간과 인테리어가 늘어날 것으로 전망된다.
도심의 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 원룸 등 직주근접형 소형주택 수요도 급증하고 있다. 여기에 시공사들의 전유물이었던 인테리어 재량권도 소비자에게 넘어가는 상황이다.
내부 인테리어는 유행보다는 개성에 집중하고, 나를 표현해주는 가구, 조명, 소품 등의 구매율이 높아질 것으로 보인다. 최근 온라인 마켓을 중심으로 다양한 상품과 소품들이 다품종 소량 생산화하고 있는 분위기다.
대체가능한 주거시장이 확대되면 될수록 사람들은 꼭 아파트가 아니더라도 좀 더 넓고 최소한의 인간적인 생활이 가능한 주택을 선호하기 때문이다.