[투데이T] 용적률 규제·35층 높이 제한 풀려 맞물리면 파급효과↑

차기정부, 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제 손봐야···
용적률 500% 공약 추진되면 초고층 아파트 줄이어 나타날 듯

[투데이T 천수진 기자] 이번 35층 층수제한 폐지가 여야 대선 후보들이 공언한 용적률 규제 완화와 맞물린다면 시장에 미칠 파장이 클 것으로 예상된다.

현재 여야 유력 대선 후보들은 재건축 등 정비사업 용적률을 종 상향 또는 4종 일반주거지역 신설 등의 방식으로 500%까지 상향하겠다는 공약을 내놓은 상태다.

업계는 이 공약이 실제 시행되면 서울시의 층고제한 폐지와 맞물려 초고층 아파트 건설이 줄을 이어 나타날  것으로 전망한다.

서울시는 이와 별도로 현재 민간 정비사업 지원 제도인 '신속통합기획'을 통해 일반주거지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 높이고 층수제한을 받지 않도록 하는 방안도 추진 중이지만 정부가 아닌 시 주도의 정책이어서 한계가 있다.

정부도 앞서 '공공재건축' 방식을 도입해 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 정비사업에 참여하면 용적률을 최대 300∼500%까지 높여주기로 했고, 이 과정에서 층수 제한도 풀릴 것으로 예상했지만 '공공 주도'라는 점에서 참여가 떨어지는 상태다.

현재 서울시내 3종 일반주거지역과 한강변 아파트 지구의 재건축 단지 용적률은 250%대에 묶여 있다. 이촌동 한강맨션 재건축 단지도 서울시에서 인가받은 35층 높이의 용적률이 255%다.

GS건설이 이촌동 한강맨션 조합에 제시한 68층 대안은 현재 법정 상한 용적률을 넘어서는 가상의 설계안이다.

재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 역시 걸림돌이다.

재건축 후 초고층 아파트 건설로 아파트 상품의 가치가 높아지면 재건축 부담금은 커질 수밖에 없는데 분양가 상한제 규제로 일반분양가 수입은 늘릴 수 없어 오롯이 조합원들의 비용 증가로 이어진다.

한 대형 건설사 관계자는 "50층 이상으로 지었을 때 증가하는 공사비와 일반분양 수입, 재건축 분담금 등을 모두 고려해 득실을 따져본 뒤 조합이 결정할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

또 압구정동 현대아파트 인근의 한 중개업소 대표도 "층수 규제가 풀리는 것은 환영할 일이지만 용적률 규제까지 풀린 것은 아니어서 여전히 변수가 많다"며 "매물도 거의 없지만 관망세가 좀 더 유지될 것"이라고 내다봤다.

건설업계는 서울시가 층고 제한을 풀겠다고 했지만 용적률 규제는 손대지 않기로 하면서 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다.

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