[투데이T] 주택학회 “부동산 정책, 중장기적 공공·지자체·민간 협업체계 갖춰야”

조주현 교수 “부동산 정책 실패, 정치공학적 접근에서 비롯된 것” 이용만 교수 “LTV 완화만으로는 한계 있어 지분 형태 모기지 강화” 손재영 교수 “다주택 보유자에 편향적 투기 인식이 조세 저항 불러”

한국주택학회 주최로 지난 8일 열린 ‘새 정부 주택정책 어디로 가야 하나’ 포럼

[투데이T 천수진 기자] 8일 한국주택학회가 주최한 ‘새 정부 주택정책 어디로 가야 하나’ 포럼에서 조주현 건국대 명예교수는 현 정부의 주택정책 실패의 원인을 부동산 시장에 대한 정치공학적 접근에서 비롯됐다고 분석하고 새 정부에서는 공공과 민간이 제역할을 해야 한다고 주장했다.

​조 교수는 이날 기조강연에서 “다주택자, 재건축 규제 강화로 투자수익률이 인하되고 임대사업자 혜택이 박탈돼 부동산 거래시장이 위축됐다. 대출규제까지 강화되자 수요 위축은 공급 위축으로 이어져 가격 상승이 반복되고 시장은 불안정해졌다”며 “결과적으로는 현금부자에게는 투자기회가 확대된 셈이고 실수요자의 구매기회는 축소되는 결과를 가져왔다”고 지적했다.

​그는 현 정부의 정책 실패가 시장효과보다는 정치적 의도에 집착한 부동산 정치의 포퓰리즘이 가져온 결과라며 “투기 억제와 부동산 가격과의 전쟁을 목표로 한 의도 좋은 정책은 시장에서 부작용을 유발했다”며 “공급정책이 시간이 많이 걸리고 비용 부담이 크다 보니 정치적 인기가 많은 수요억제 정책에 집착한 결과”라고 말했다.

​새 정부의 주택정책 방향에 대해 조 교수는 “공공과 민간의 역할 구분을 명확히 해 시장 기능이 정상화돼야 한다”며 “중앙과 지방의 역할 분담과 공공과 민간의 역할 분담으로 협업체계를 구축해야 한다”고 밝혔다. 또 “다주택자, 재건축과 재개발에 대한 정상적인 공급에 대한 인식의 변화를 바탕으로 공급량만 늘릴 것이 아니라 부지계획과 주택계획 방안을 체계적으로 마련해 지원해야 한다”고 덧붙였다.

​이어 주택 금융 부문 강연을 맡은 이용만 한성대 교수는 “주거복지 차원에서 금융은 가계의 주거사다리 역할을 해야 한다. 주택금융이 지속가능하고, 지불가능해야 하는데 제역할을 수행하기 위해서는 거시건전성은 유지하면서, 자산제약과 소득제약을 극복할 수 있도록 주택담보대출비율(LTV) 규제를 정상화해야 한다”고 말했다.

​이 교수는 정상화에 대해 우선 LTV비율과 DTI비율의 합리적인 조정이 필요성을 강조하면서 “DTI나 DSR 규제 완화는 거시건전성 악화를 가져오기 때문에 다른 방법으로 가계의 자산제약을 돌파할 방법을 찾아야 한다"고 부연했다.

​아울러 그는 “저금리와 과잉유동성, 가계부채, LTV 규제, 주택가격 간 모호한 인과관계가 있다”며 “현재 주택공급 부족과 과잉 유동성이라는 본질적인 문제를 해결하지 않고, LTV 완화만으로는 한계성이 있음을 인식하고 부채 형태의 모기지(Debt-type mortgage) 대신 지분 형태의 모기지(equity-type mortgage)를 강화해야 한다”고 제언했다.

​이렇게 총부채상환비율(DTI)을 강화하면서도 미래의 부담능력을 고려한 원리금지급 방식인 ‘지분 형태의 모기지’ 확대의 필요성을 제기하며 이는 생애주기에 따른 소득을 고려한 상환방법과 주택연금을 연계하는 프로그램도 필요하다고 강조했다.

​주택 조세 부문 강연을 맡은 손재영 건국대 교수는 “주택 시장 가격 관리와 안정화에 조세 정책 강화가 좋은 수단은 아니다. 좋은 조세는 민간으로부터 정부로의 대가 없는 강제적 현금 이전이므로 납세자들의 동의를 끌어낼 수 있는 원칙 위에 설계돼야 한다”며 “새 정부는 조세 저항의 힘에 대해 인정해야 한다. 이를 바탕으로 조세 구조의 근본적인 변화보다는 전반적인 세부담 완화와 함께 단순화를 통한 조세의 형평성, 효율성, 사회적 비용의 최소화, 세수 충분성이 고려돼야 한다”고 강조했다.

​손 교수는 “좋은 조세개혁의 공통된 방향은 세율은 낮추고 세원을 넓게 가져가는 것”이라며 “다주택자는 주택 임대시장에서 공급의 대부분을 담당한다. 다주택 보유자에 대해 투기 억제에 대한 사회적 요구를 조세로 잡으려고 한다면 시장에서는 결국 공급량의 감소, 임대료를 상승으로 무주택자의 주거비 부담은 오히려 늘어난다”고 말했다.

​그는 “세제 개편안에는 다주택자 중과세 폐지, 양도소득세율 인하, 취득세율의 단일화, 종합부동산세 폐지, 고령자 보유세 감면, 생애최초구입자 취득세 감면 등의 내용이 포함돼야 한다”고 조언했다.

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