[투데이T][문정현의 상업용 부동산 리서치] 한국 부자들의 ‘상업용 부동산’ 투자 스타일 따라 수익 격차 크다

[투데이T] 치솟는 물가와 미국 연방준비제도(Fed·연준) 긴축에 맞물려 고조되는 ‘S(Stagflation·스태그플레이션) 공포’ 속에서도 글로벌 상업용 부동산 거래량은 견조한 흐름세를 보이고 있다.

2019년 12월 중국 우한에서 발생한 코로나-19의 영향에도 불구하고 2021년 국내 상업용 부동산 시장은 역대 최대 거래규모로 33조원을 기록했다.

풍부한 유동성과 저금리 기조, 이와 더불어 임대료와 관리비 인상률이 물가상승과 연동되어 인플레이션 헷지가 가능한 상품으로 각광받다 보니 그 열기는 가속화되고 있는 것이다.

또 팬데믹이 전세계적으로 확산되면서 부동산 시장의 투자자의 스타일 구성은 코로나19 이전에 비해 상당히 달라졌다. 밸류애드 투자에 따른 일드(yield)는 증가하기 시작했는데 팬데믹 지속 상황에서 자산 신규 개발 또는 리포지셔닝을 꺼려하는 투자자가 많아진 것이 그 이유다.

금리 인상으로 변동성이 큰 시기에는 산업과 고용 등 펀더멘탈 분석에 기초한 투자자의 의사 결정은 매우 중요하다고 할 수 있다.

부동산에 투자하는 법인과 개인은 그 투자 전략과 스타일에서 큰 차이를 나타낸다. 따라서 먼저 법인과 개인의 투자 차이를 파악하고 부동산 투자 사례 분석을 통해 고수익 전략을 얻는 방안을 모색해 보고자 한다.

2019년 12월 중국 우한에서 발생한 신종 코로나바이러스 감염증은 상업용 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤다.

많은 사람들이 코로나19 영향으로 부동산 투자가 위축될 것이라 단언했지만 거래 규모만 놓고 볼 때 전년 대비 10% 이상 증가하는 등 역대 최대 규모를 경신했다.

주식시장에서 발전한 개념인 액티브투자와 패시브투자를 모티브에서 발전한 개념으로 안정투자와 위험투자로 나누어 볼 수 있다.

국내 상업용 부동산 시장은 안정투자와 위험투자로 두 가지 투자 성향으로 나누어 볼 수 있는데 포트폴리오를 기반으로 스타일, 섹터, 지역에 따라 분석해볼 수 있다.

물론 임대차 계약기간과 수급상황에 따라 섹터별 민감도가 상이해 전략적으로 자산군을 선택해야 하지만 상업용 부동산의 대표적인 자산군인 오피스의 경우를 예로 들면 다음과 같다.

코어자산은 서울과 경기도를 기준으로 중심업무지역의 빌딩이다. 종로나 광화문 여의도, 강남, 판교, 분당권역에서 볼 수 있는 준공된 지 얼마 되지 않은 보수가 필요 없는 건물인데 신용도가 높은 임차인, 장기 임차계약 등에 기반한 안전자산에 투자가 집중돼 있다.

코어(core) 타입은 높은 임대율로 안정적인 임대수익을 창출하는 안정화된 자산을 선호한다. 가장 리스크가 낮고 안정적인 데다 현금 흐름을 예측하기 수월한 건물로 자산가치 대비 대출비율도 낮아 투자 기간도 긴 편이다.

뿐만 아니라 임대료가 시장에 부합하거나 더 높은 수준임에도 공실률이 매우 낮고 우량 임차인이 많은 편이다. 코어 타입의 투자 목표는 운영소득을 잘 유지해서 안정적인 수익을 얻는 것이라 할 수 있다.

대부분 우리나라 기관투자자들은 전통적으로 이런 코어 자산을 가장 선호한다. 주로 대표적인 투자처인 연기금이나 공제회, 보험사 등은 안정적으로 돈을 관리해야 하기에 수익률이 조금 낮더라도 안정적인 자산을 지향하는 것이다.

쉽게 이야기하면 대기업들이 임차하고 있는 사옥에 투자하여 임대수익과 관련된 위험요인을 최소화한다.

다음으로 밸류애드(Value-Add) 자산은 B급 이하 부동산을 저렴하게 매입해서 자산을 매력적으로 탈바꿈한 다음 임대료를 올려 수익을 극대화할 수 있는 자산이다.

밸류애드 타입은 비교적 저평가된 자산이므로 낮은 가격에 건물을 매입할 수 있다는 장점을 활용해야 한다. 저평가 자산의 가치를 창출하고 지리적 입지 조건이 좋은 자산을 리모델링, 대수선을 통해 임차인을 재배치한다.

밸류애드 전략은 비교적 위험투자로 분류되나 최근의 투자 패러다임으로 볼 때는 높은 공실률을 보이거나 물리적으로 노후된 자산임에도 이에 대한 가치를 제고하면 고수익을 얻을 수 있다.

부동산 개발 및 시행법인 외에는 선호하지 않는 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략은 개발 사업이나 부실 자산에 투자해 큰 자본이득을 추구한다. 코어에서 밸류애드, 그리고 오퍼튜너스틱으로 갈수록 고위험, 고수익을 추구하는 것이다.

그렇다면 개인 투자자는 어떤 전략을 선호할까?

과거 1세대 자산가는 대부분 부동산 임대업 외 본업을 가지고 있지 않은 부동산 전업 투자자들로 안정적인 임대수익만 확보되면 만족할 수 있는 코어 자산을 선호해왔다.

보유 자산의 관리를 통한 수익 향상보다는 고정 수익으로 매월 임대료만 잘 들어오면 된다는 생각이 강했던 것이다.

하지만 최근에는 임대업 외 본업을 가지고 있는 젊은 2세대 자산가가 증가하고 있고 이 경우 밸류애드 자산을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다.

다양한 정보의 획득이 가능해진 투자자들은 낮은 가격에 자산을 매입해서 물리적 변화를 통해 가치 제고와 수익향상을 도모하고 있다.

따라서 100억 미만의 구간대는 밸류애드 전략이 활발하게 이루어진다고 볼 수 있다.

실제 밸류애드 전략을 통하여 자산가치가 상승된 사례를 알아보고자 한다.

한남동에 위치한 지상 4층 규모의 근린생활시설은 한 개인 소유주가 2013년에 40억원에 매입 후 약 6억원의 리모델링 사업을 추진해 유명 프랜차이즈 커피전문점이 플래그쉽스토어 형태로 새롭게 문을 열었다.

상권에 활기를 불어 넣으면서 임대사업은 매입 즉시 최소한의 비용으로 기존 6개의 임차인을 명도했고 이후 건물 전체 사용이 가능한 법인 임차인들을 만나며 그들의 인테리어 콘셉트 등을 조율하고 건물의 정체성을 확보했다.

지금 이 건물은 한남동에서 가장 유명하고 인기 있는 건물이 됐다. 자산가치 또한 4배 이상 상승하여 건물 소유주는 운영수익과 자본이득을 동시에 창출한 자산이 되어버린 것이다. 이후에도 소유주는 지속적인 자산가치 상승을 위해 유지보수, 수선공사, 임차인 편의시설 제공 등 꾸준한 운영 및 관리 서비스를 제공하고 있다.
이것이 바로 밸류애드를 통해 가치를 상승시키고 매각을 추진하는 전략이다. 아마도 소유주는 지금 이 순간에도 수익을 최대한 실현 할 수 있는 최적의 매각 시점을 포착하기 위해 노력하고 있을 것이다.

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* 문정현 BAEKGYUNG BMS 투자자문본부/ 컨설팅 팀장은.

한성대학교 부동산학 박사과정을 수료하고 (美)CPM, (美)SIOR, (美)CIPS 자격을 보유하고 있으며 상업용 부동산 컨설팅회사인 백경비엠에스에서 공공기관 및 법인 기업들을 대상으로 컨설팅 및 리서치 서비스를 제공하고 있다.

http://www.todayt.co.kr/news/articleView.html?idxno=3285

[문정현의 상업용 부동산 리서치] 한국 부자들의 ‘상업용 부동산’ 투자 스타일 따라 수익 격차