[투데이T][이승환 리얼큐레이션 대표 인터뷰①] 상업용 부동산도 ‘똘똘한 한 채’ 선호···“프리미엄 상권분석 시스템 통해 안전·수익성 지켜야”
[투데이T 천수진 기자] 상업용 부동산에 투자할 때는 시장 내 다른 부동산과 비교해 ROI(Return on Investment, ROI)가 높은 쪽을 선택하는 것이 기본이다. 최근 급격한 금리 인상과 대내외 경기 불안 요인으로 인해 업무·상업용 부동산 투자에 부담이 가중되고 있다. 전문가들은 시장의 침체기에도 프라임급 오피스와 물류 시장의 수요가 늘고 있어 신규 공급 예정된 지역은 공실 문제 가능성을 고려해 투자에 대한 환수를 노려야 한다고 제언했다. 이에 리얼큐레이션 이승환 대표의 상업용 부동산 투자전략에 대해 들어보았다.[편집자주]
2006년 선릉역 한신인터밸리 상가 MD를 시작으로 레이아는 경기도 광주터미널, 인천교통공사 인천1호선 지하철역, 가산 센트럴푸르지오시티, 인천항만공사, 코레일KTX 오송역 등 다수의 상업 시설 MD 및 상권분석 컨설팅, 임대 대행 사업을 진행하고 있다. 정확한 데이터 분석을 통해 합리적 비용의 오프라인 부동산 매입·매각, 최적의 상업 시설 MD 및 브랜드 유치, 분양 현장에 맞는 임대 대행, 부동산 물건 추천 서비스를 제공하고 있다.
이승환 레이아 대표는 “레이아가 부동산 서비스 영역에서 오프라인을 담당해왔다면, 리얼큐레이션은 온라인상에서 최상의 정보와 서비스를 제공할 수 있도록 최선을 다하고 있다”며 “특히 리얼큐레이션은 상업용 부동산에 투자하거나 프랜차이즈 창업을 하시는 분들이 수익성 높은 최적의 결과를 얻을 수 있을 것”이라고 강조했다. 그러면서 그는 부동산 관련 정책, 상권분석 및 투자자문, 프랜차이즈 창업 멘토링, 분양 마케팅을 통해 양질의 자료를 제공하고 콘텐츠의 수준을 한 단계 더 끌어올리기 위해 ‘상가잇다’ 플랫폼 도입을 결정했다고 전했다.
“시대별 ‘핫플레이스’ 달리하듯 금리 인상에도 뜨는 상권가보니…”
한국부동산원의 건축물 거래량을 분석한 결과에 따르면 올해 1~5월 전체 건축물 거래량 64만 2150건 중 상업·업무용 부동산 거래량은 13만 4117건으로 집계됐다. 전국적으로 주택 거래가 급감한 가운데 상가나 오피스텔·오피스 등 상업·업무용 부동산의 거래 비중이 상대적으로 높아진 것으로 분석된다. 주택시장이 강한 부동산 규제를 받는 사이 상대적으로 상업용 부동산으로 수요가 이동한 것이다.
상권이 형성되고, 뜨고 지는 데는 반드시 이유가 있다. 그 이유와 상황이 복합적이고 분석이 쉽지 않을 뿐이다. 한 가지는 확실히 말할 수 있는데 바로 상권을 받쳐주는 유효수요의 이탈은 가장 빠르게 상권이 죽는 요인이 된다는 것이다.
일례로 서울의 홍대나 명동 상권은 코로나19 이전까지만 해도 서울의 핵심 상권으로 꼽혔다. 학생들의 온라인 수업, 방역 조치, 외국인 출입국 금지, 중국인 관광객의 발길이 끊기면서 상권에 큰 타격이 왔고, 상인들은 가게를 접어야만 했다. 하지만 좀 더 냉정하게 바라보면, 홍대와 명동 상권이 위축된 데는 또 다른 이유가 있다.
노량진은 또 어떤가? 한때 줄지어 먹던 컵밥이 유행처럼 번지며 노량진 상권을 새벽부터 잡고 있었지만 이제는 시험 응시생도 줄어들면서 폐점하는 식당이 늘고 있다. 채용인원이 줄고 공무원이 매력적인 직업이라는 인식도 사라지면서 유동인구와 유효수요가 급감했다. 하지만 한 번 오른 임대료는 쉽게 떨어질 줄 모른다는 것이 문제다.
상가 매출이 떨어지는 환경에서도 젠트리피케이션으로 형성된 임대료는 떨어질 줄 모른다는 것이다. 임대료가 높아 계약 기간이 끝나면 보증금을 받고 떠나는 임차인이 점차 증가했고 그렇게 상권 특유의 분위기도 사라졌다.
즉, 상인들이 만들어내는 소비타깃에 맞는 트렌드인 ‘특색’을 잃어버린 상권은 시대의 변화와 함께 지는 상권이 되고 만다.
이렇게 홍대, 동대문 등 중심 상권을 떠난 젊은이들이 임대료가 좀 더 저렴한 성수동, 연남동, 망원동, 익선동으로 퍼져 나갔다. 이 상권들의 특징은 다른 중심 상권에 비해 임대료가 저렴할 뿐 아니라 작은 가게를 개성 있게 운영하는 소상공인들이 요즘 MZ세대에게 중요한 ‘힙한 감성’, ‘레트로 감성’ 등을 뽐내며 골목을 따라 가게마다의 특색을 드러내고 있다. 상권의 확장은 이러한 소비의 트렌드를 갖추고 볼거리, 먹을거리, 즐길거리를 한 곳에서 충족시켜줄 때 가능해진다.
그러나 언제든 시대상황에 따라 소비심리는 위축될 수 있고, 상권을 받쳐주는 유동인구는 언제든지 이탈 가능성이 있다. 또 어딘가에서는 새로운 트렌드를 주도하며 MZ세대의 니즈를 충족하는 상권이 생겨난다.
부동산 시장의 큰 흐름과 사이클이 있듯 상권도 마찬가지다. 주택, 창고, 폐공장 등을 감각적인 인테리어로 살리면서 개개인의 투자금 혹은 창업 환경에 맞게 차별화된 경험을 제공해 상업상의 세력을 넓히려는 움직임도 경기 침체기에 낮은 수익률로 그 기세가 다소 꺾이는 양상이다.
상가도 똘똘한 한 채 선호 현상이 뚜렷해지는 만큼 사이클을 뛰어넘는 상권과 최적의 입지에 있는 상가를 찾아내야 한다.
프랜차이즈, 소상공인 위한 상권 회복 처방전은···
상권이 살기 위해서는 집객이 이뤄지는 선순환 구조가 필수다.
전국적으로 이름난 상권에는 공실이 난 자리에도 새로운 가게가 채워지기 마련이다.
투자자의 입장에서 상가를 사고팔 때, 가장 중요한 건 ‘공실 리스크 관리’이다. 그런데 이 상가 공실이라는 게 같은 지역, 바로 옆에 위치해 있어도 전혀 다른 결과를 가져오기도 한다.
직접 진행했던 사례로 예를 들어보면 가산디지털 단지 소재의 상업시설 MD 및 임대 대행 건에 관한 이야기다. 2019년 8월 준공 예정이었던 물건으로 당시에 맞은편에 있던 지식산업센터가 준공 이후 1여 년이 지나도록 90%의 이상이 공실 상태를 유지하고 있었다. 오피스텔과 상업 시설이 도로 하나를 사이에 두고 있어 시행사의 우려는 커지는 상황이었다.
해당 사업지는 약 1,500세대의 오피스텔로 이루어져 있었고, 인근 아파트 배후지, 다세대 빌라 배후지 및 지식사업센터의 오피스 수요인구가 동시 존재하는 혼합상권이다. 상권 크기도 작은 규모가 아니라 배후수요에 대한 분석과 함께 주변 업종 및 임대료 등을 철저히 조사해 평일과 주말을 모두 소화할 수 있는 브랜드를 선별했다.
준공 시점 전후로 드롭탑, 한솥도시락, 정육식당, 역전우동, 맘스터치, 베이커리 카페 등 다양한 업종과 프랜차이즈 브랜드를 입점했는데 높은 수익률을 보이고 있다. 같은 상권 내에 있어도 철저한 상권분석 배후지 분석이 전혀 다른 결과를 가져올 수 있다. 단순히 건물의 외관에 끌려, 혹은 유동인구가 단순히 많다는 이유로 투자에 나서는 우를 범해서는 안 된다.
[인터뷰②]에서 계속
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[이승환 리얼큐레이션 대표 인터뷰①] 상업용 부동산도 ‘똘똘한 한 채’ 선호···“프리미엄
상업용 부동산에 투자할 때는 시장 내 다른 부동산과 비교해 ROI(Return on Investment, ROI)가 높은 쪽을 선택하는 것이 기본이다. 최근 급격한 금리 인상과 대내외 경기 불안 요인으로 인해 업무·상업
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