[투데이T][서평] 전문가가 알려주는 상권의 비밀···“뜨는 상권은 따로 있다”

상가 투자가 처음이라면 꼭 알아야 할 ‘실전 팁’ 제공
공실 걱정 없는, 절대 실패하지 않는 상가 투자 가이드
상권에 대한 오해와 착각, “창업과 투자는 다르다”
부록_서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100 대공개

알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀_이홍규 좋은창업공인중개사무소 이홍규 대표 지음

[투데이T 천수진 기자] 상권분석은 빅데이터 분석과 사례 중심 분석, 이 두 가지 유형으로 나눈다. 전자는 상권분석 툴을 활용하면 되지만 후자는 직접 눈으로 확인하고 기록을 모아 배후세대를 정확히 파악해야 한다. 

상권분석의 처음부터 끝까지 강조하는 비교기준 3가지? 배후세대, 생활동선, 경쟁강도이다. 상권과 입지를 평가하는 기준을 정확히 알면 물건지의 비교 평가는 어렵지 않다. 상권, 입지를 볼 때 명확한 기준을 가지고 있어야 상권의 흐름을 이해할 수 있는데 결국, 투자할 때 돈이 되는 선택은 따로 있는 법이다.
 
‘좋은창업공인중개사무소’와 ‘창업은뷰티풀’의 대표인 저자는 상권분석시스템을 프로그램으로 자체적으로 구축한 프랜차이즈 브랜드는 없다고 말한다. 이유는 상권의 강한 개별성 때문에 동일 상권에서도 입지, 면적, 운영방식, 경쟁강도 등 매출에 영향을 주는 요소가 너무나 다양해 빅데이터를 활용한 매출분석만으로 어떤 상권이 뛰어나다고 말하기 어렵기 때문이다.

그렇다면 상권분석, 가장 중요한 것은 무엇일까. 이 책은 빅데이터에만 의존할 것이 아니라고 말한다. 브랜드별 월평균 예상 매출액을 기반으로 정보공개서, 상권조사 결과, 실제 현장 인터뷰를 통해 분석한 내용이 살제 매출액과는 차이를 보이기 때문이다.   

상권에서 중요한 것은 주요 시설물이고 입지에서 중요한 것은 고객의 생활 동선과 해당 물건지의 접근성, 가시성, 매장 활용도다. 먼저 해당 지역을 잘 이해하고 입지를 보는 안목을 갖춰야 한다. 이 책의 핵심은 다음 3가지이다.

첫째, 유동인구가 상가 앞을 오가는 사람의 수가 양적 개념이라면 생활 동선은 사람들이 생활 패턴의 흐름을 확인할 수 있는 질적 개념이다. 연령대별로 생활동선의 흐름을 파악하고 큰 동선의 흐름 사이에 보조동선의 흐름을 파악해야 한다.

과거에는 소위 잘나간다는 상권은 역세권과 쇼핑유흥 상권이었다. 이는 광역상권으로 많은 사람들이 소비하던 상권이다. 하지만 코로나19 이후 어떻게 달라졌을까.
지금은 주거와 오피스 상권이 인기다. 사회적 거리두기로 사람들의 생활패턴이 달라지면서 소비가 이뤄지는 상권도 이동한 것이다. 

둘째, 지도로 상권을 파악하고 상권분석지도를 직접 만들어야 한다. 지적편집도를 자주 보면서 상권의 흐름을 파악하고 주거상권에서는 병원의 분포, 오피스 상권에서는 식당의 분포를 중심으로 활성화된 입지를 중심으로 활용하는 습관을 가져야 한다. 

상권분석지도는 상권에 대한 정보를 시각화한 것으로 주요시설물과 배후세대, 대중교통 현황, 기타 세부 정보를 상권별로 모아 비교하는 과정은 필수이다. 
 
셋째, 빅데이터 활용, 상권분석에 완벽한 툴은 어디에도 없다. 빅데이터를 활용해 상권분석을 할 수 있는 도구는 다양하다. 하지만 이런 데이터에는 오류가 있음을 알고 직접 발품팔아 분석해야 한다. 상가와 브랜드에 따른 개별성, 경쟁점에 대한 영향도 등 모든 변수를 데이터로 확인한다는 것은 불가능하다.

‘GS리테일’, ‘공차’, ‘버거킹’ 등 점포개발팀에서 근무하며 상권분석을 시작한 저자는 점포 개발 컨설팅을 하고 있다. 빅데이터는 인구통계적 현황을 파악하는 수준이므로 이 결과물에서 파생될 수 있는 다양한 의미의 변수를 투자자 자신만의 기록으로 비교 분석해야 한다고 조언한다.

◇ 알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀/이홍규 지음/새로운제안/17000원

http://www.todayt.co.kr/news/articleView.html?idxno=3878 

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