[투데이T][리얼부동산] 리스크 없는 ‘서울 낡은 빌라촌’…“아파트보다 수익성 낫다”

역세권 노후주택 단지 재개발 이슈에 낡은 빌라 ‘귀한 매물’
강북·서남권 빌라촌까지 수익성 쫓아 ‘지역 노후화’ 유지 동력

[투데이T 천수진 기자] 지난해 말부터 아파트보다 상대적으로 환금성이 떨어짐에도 불구하고 빌라가 아파트 못지않은 가격 상승을 보이고 있다. 강남 재건축이 활발히 추진되면 입지가 좋은 곳의 노후빌라도 투자 가치가 지속적으로 오를 것으로 예상된다. 

서울 저층 주거지의 신축과 노후주택이 혼재돼 광역적 개발이 어려운 곳에서 지역 노후화가 유지되면 집값 상승을 단숨에 끌어올릴 수 있는 재개발 사업에 대상지가 될 수 있다는 이유에서 거래문의도 잇따르는 것이다.

업계에 따르면 빌라는 대부분 30가구 미만으로 주택법의 적용을 받지 않는데다 서울 강남에 인접할수록 교통, 교육, 거주환경을 갖춘 최상의 입지를 갖추고 있을 뿐 아니라 향후 높은 미래 가치까지 기대해볼 수 있을 것이라는 예측이 나오고 있다. 

지난해 하반기부터는 아파트값이 고공행진 하면서 빌라 거래량도 아파트 거래량에 비해 월등히 높다. 

특히 신탁사들은 이런 사업이 가능한 지역을 찾아 사업을 적극적으로 추진하고 있다. 신탁 관계자는 “지가가 높은 곳은 소규모 정비사업이라도 충분히 사업성과 수익성이 있다면 조합원 동의도 빠르게 이뤄진다”면서 “앞으로 소규모 재건축 사업이 더 활발해질 것을 감안해 적극적으로 움직이고 있다”고 했다.

소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만이고, 200가구 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진되는 사업이다. 가로주택정비사업은 도로와 붙어 있는 노후 저층 주거지의 주택을 헐고 그 자리에 소규모 아파트를 짓는 사업이다. 가로주택정비사업을 추진하려면 면적 1만㎡ 미만에 주택 20가구 이상이면 된다.

도시정비업계 한 관계자는 “소규모 재건축 사업이나 가로주택정비사업은 속도를 내기 쉽다는 장점이 있다. 대규모 재건축·재개발 사업의 규제 완화로 주민 동의와 조합원간 의견 조율만 이뤄지면 사업이 빠르게 추진될 것”이라고 말했다. 

소규모 정비사업은 조합원 수가 적어 의견 조율이 상대적으로 빠른데다, 절차도 간단해졌기 때문이다. 정비구역 지정이나 추진위원회 결성 등의 절차가 생략되고, 건축심의를 통해 사업시행인가와 관리처분인가를 한꺼번에 처리할 수 있다. 신속통합기획에서 탈락한 지역도 ‘모아타운’사업에 신청할 수 있도록 공모 대상을 늘려 노후화를 유지하고자 하는 지역은 앞으로 더 늘어날 전망이다. 30년이 넘어가는 건축시설물들이 노후화하면 할수록, 안전성이 위협받을수록 조합원의 기대는 올라가고 있다는 것이다.

이에 대해 정비업계 한 관계자는 “지역 노후화가 심각하더라도 서울시의 재개발 사업에 대한 기대감 때문에 도시 재생사업에는 부정적인 입장을 드러내고 있다”며 “신통기획이나 모아타운 대상지에 선정되지 않더라도 2차, 3차 후보지 지정을 노리자는 의견이 나올 뿐 도시 안전을 위해 재생사업을 추진하자는 의견은 거의 없다”고 우려했다.

서울 강북구 A공인중개사 관계자는 “노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구)의 경우 서울에서도 저평가된 지역임에도 불구하고 아파트 값이 요동치자 아파트 대신 투자 대체재로 빌라를 찾는 수요가 늘고 있다”며 “특히 서울시의 재개발, 재건축 등에 대한 기대감으로 빌라 수요가 꾸준히 이어지고 있다”고 말했다.

또 서울시의 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한 규제 폐지로 저층주거지 지역에서 재개발·재건축 사업을 추진하면 수익성이 최대 3배 이상 늘어날 것으로 전망했다.

익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “강남의 송파 일대에 소규모 빌라촌이 고급 주거지로 형성되었듯이 저층 주거지가 밀집한 서울 강북·서남권 지역에 투기 세력이 몰리면 수혜가 특정인에게 돌아갈 것”이라고 말했다.

이어 그는 “실거주용으로 찾는 수요자들도 있지만 대부분 재건축으로 아파트가 될 수 있는 조건이 되는 구축 빌라에 대한 관심을 보이고 매수 문의가 이어지고 있다”고 덧붙였다.

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