[투데이T] 민간 사전청약, 추정분양가 기준 나왔다

기본형 건축비, 지자체 맘대로 ‘임의삭감’ 금지
분상제 기준 나왔지만, 주택업계 “기대 못 미쳐”

[투데이T 천수진 기자] 정부는 내년 신규 분양이 증가할 것으로 예상되는 가운데 분양가 심사 기준을 구체화해 분양가 심사 과정에서 사업자의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택공급이 촉진될 것이라고 전망했다. 그러나 일각에서는 심사기준이 엄격히 강화된 것으로 보여 공공택지든 민간택지든 택지비 적정성 검토가 분명하지 않다면 중복계상 임의삭감으로 과다반영 및 심사오류를 줄인다는 취지와 달리 무주택자의 주거비 부담 절감이라는 효과를 거둘지는 의문이라는 평가가 나온다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 새 ‘분양가상한제 심사 매뉴얼’과 ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’을 8일 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 밝혔다.
국토부는 앞서 지난 9월 열린 국토부 장관 주재 공급기관 간담회에서 나온 건의 사항과 서울시 등 지자체의 요구 등을 반영해 한국건설기술연구원, 한국부동산원, LH, LHI, HUG등 유관기관이 참여하는 공동 태스크포스(TF)에서 새 기준을 마련했다고 설명했다.
TF는 최근 3년간 지자체 분양가상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 새 기준을 마련했다.
◇ 분상제 심사 매뉴얼 세부항목 구체화
전국 지방자치단체마다 제각각이고, 다소 모호했던 분양가상한제 심사 기준이 구체적으로 정리돼 사업 예측성이 높아질 것으로 보인다.

이번 개선안은 분양가 구성항목인 택지비와 기본형 건축비, 가산비 등에 대한 지자체 심사에서 중복 계상되거나 임의 삭감되는 심사 오류를 줄이는 데 초점을 맞췄다.
공공택지의 경우 택지비 산정 시 상가·임대 면적을 제외한 공동주택 면적만 반영하도록 하고 계약서상 공급가격 및 납부 일정을 기준으로 택지비와 기간이자를 산정해 과다반영 및 임의 삭감을 제한한단 방침이다.
또 민간택지는 개별입지 특성을 고려하도록 했다. 택지비 산정에 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정되도록 관련 기준 및 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다.
또 민간 사업자가 사전청약을 하는 경우 추정 분양가 산정을 위한 기준과 절차도 마련됐다.
분양가상한제(분상제) 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하고 지역별 특성을 고려해 운영될 수 있도록 관련 내용이 개선됐다.
지자체마다 다른 분양가 인정항목과 심사 방식이 구체화되고 지자체의 과도한 재량권이 축소돼 민간의 예측 가능성이 커졌다.
현재 분양가 상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다.
그러나 그동안 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 문제가 있었다.
이에 국토부는 택지비 심사에서 공공택지의 경우 상가·임대 면적을 제외하도록 하고 택지비 이자조달 비용까지 산정하도록 제도를 개선했다.
민간택지의 경우는 주변 시세를 더욱 정확하게 반영할 수 있도록 표준지 산정 기준 및 입지·특성 차이 보정기준을 구체화했다. 또한 택지비를 산정할 때 조합사업비에서 택지 조성을 위해 사용된 비용을 적정하게 반영하도록 했다.
특히 기본형 건축비 산정 시 지자체가 임의로 건축비를 삭감하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고, 이에 대해 행정지도를 실시하기로 했다.
지자체마다 조정 기준이 달라 불만이 제기된 가산비는 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시한 것이다.

앞으로는 기존 심사자료 분석 결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 등 3가지 유형으로 분류하고 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 준수토록 할 예정이다.
권장 조정률은 토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90.0%이며 지역과 사업지별 여건 차이를 고려해 심의에서 ±10% 조정이 가능하도록 했다.
아울러 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.
◇ 민간 사전청약 추정 분양가 기준 마련

추정 분양가 검증 매뉴얼은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있는데 지난 8월 발표한 민간 사전청약 추진 주요 내용은 2024년 상반기까지 신규 사전청약 10.1만호를 추가해 총 16.3만호(기존 공공분양 사전청약 6.2만호 포함) 주택공급이다.
추진 절차는 LH가 사업주체에 택지를 매각하면 사업주체는 설계 및 추정분양가 심사자료를 작성, HUG는 추정분양가를 검증한다. 이를 검증 후, 사업주체는 지자체에 사전당첨자 모집승인을 받고 사전청약 공고를 내는데 이번 개선안은 민간 사업자가 사전청약에 나서는 경우 추정 분양가 산정을 위한 기준이 구체적으로 마련됐다.
사전청약 추정 분양가는 기본적으로 분양가상한제 심사 매뉴얼을 기준으로 삼되 사전청약 시점에서 산정하기 어려운 항목은 새 매뉴얼에 따라 별도로 추정하는 방식으로 적용한다.
이를테면 건축비 가산비의 경우 사전청약 단지는 주택의 에너지 절감률을 측정할 수 없으므로 매뉴얼에서 에너지 절감률을 60%로 가정해 반영한 뒤 추후 조정토록 했다.
민간사업자는 기본설계를 진행한 뒤 이에 기초한 분양가 심사자료를 작성해 주택도시보증공사(HUG)에 내야 한다.
HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사 담당 공무원 등 전문가로 구성된다.
이들은 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지 심사해 그 결과를 통보한다.
한편 내년 상반기까지 민간 사전청약 물량으로 공급되는 물량은 총 3만3674호에 달하는 것으로 집계됐다.
김수상 국토부 주택토지실장은 “공공 사전청약이 성황리에 진행되는 가운데 민간 사전청약이 본격화하면 공공분양 물량까지 총 16만9000호가 사전청약을 통해 공급될 예정”이라며 “이는 수도권 연간 분양 물량에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다”고 말했다.
국토부 관계자는 “민간의 요구를 충분히 고려하고 전문기관 논의를 거쳐 개선안을 마련했다”며 “적용 단지마다 사례가 달라 분양가 상승·하락 여부를 일률적으로 말할 수는 없지만, 제도의 불확실성이 제거돼 민간이 사업을 안정적으로 추진할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.
주택업계는 “민간 주택 업계에선 지자체별로 택지비·건축비 심사 기준이 달라 분양가가 불합리하게 산정되는 일이 비일비재하다. 분양가 예측 가능성을 키워 주택 공급 불확실성을 줄이겠다는 취지는 이해하지만 지자체에서 매긴 분양가 상한이 지나치게 낮다며 아예 분양을 미루는 단지도 속출했다. 이번 개정안이 주택업계에서는 여전히 기대에 미치지 못한다”고 말했다.