[투데이T][호지영의 부동산 세금노트 A to Z] 세무조사 안 받으려면? 주택자금조달계획서부터 꼼꼼히 작성해야

호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 TAX컨설팅팀 세무사

[투데이T] 이번 달부터 연재되는 호지영 세무사의 [부동산 세금노트, A to Z]는 단계별 부동산 거래 혹은 투자 시 알아두어야 할 세금관련 지식과 노하우에 대해 다룬다.

부동산 투자에 관심을 갖기 시작한 20대 부린이들부터 재테크를 적극적으로 시작하는 30대, 그리고 축적한 부를 자녀에게 이전할 플랜에 대해 고민하고 있는 60대까지 전 세대에 걸쳐 필요한 부동산 세금 지식 및 노하우에 대해 알기 쉽게 풀어낸다. 특히 다년간의 고액자산가들의 세무상담을 도맡아 온 호지영 세무사가 다양한 실무 상담사례를 통해 익힌 절세 노하우를 설명한다.

30대 초반의 회사원 김테크씨는 올해 결혼을 계획 중이다. 계획된 날짜가 점점 가까워짐에 따라 예비신부와의 행복한 결혼생활에 대한 기대감과 동시에 슬슬 신혼집 마련에 대한 걱정이 밀려오기 시작했다. 평소 재테크에 관심이 많던 김씨는 신혼집을 전세로 마련할지 매매로 마련할지 고민하다가 회사를 다니며 지금까지 모아온 자금과 일부 부모님의 도움을 받아 신혼집을 매매로 마련하기로 결정하였다. 

그런데 주변 사람들의 말을 들어보니 요즘은 주택을 취득하면 ‘자금조달계획서’라는 것을 제출해야 하고 부모님이 일정금액 이상 도와주시면 증여에 해당하여 자금출처조사를 받을 수 있다고 하여 불안하다. 

그렇다면, 주택 취득자금 설계 시 고려해야 할 세금문제에는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

강도 세지는 자금출처조사, 대상자는 어떤 사람들일까.

국세청의 자금출처조사가 진화하고 있다. PCI분석 시스템(소득-지출 분석시스템)을 통한 확인을 통해 세금탈루 혐의가 있으면 누구든 자금출처조사 대상이 될 수 있다. 

◇ 자금조달계획서와 자금출처조사란?

‘주택 취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’는 현재 부동산거래신고법에 따라 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 구입 시 거래금액과 상관없이 취득 후 30일 내 이를 제출해야 한다(비규제지역은 6억원 이상의 거래, 투기과열지구은 9억을 초과하는 경우에 한함). 

2017년 문재인 정부에서 투명한 부동산 거래를 유도한다는 사명 하에 도입됐다.

일차적으로 부동산 거래 신고를 받은 관청은 자금조달계획서 및 증빙자료를 확인한다. 그 결과 자금출처가 부족하거나 의심되는 경우 국세청에 해당 내역을 통보하는데 통보를 받은 후에 준비한다면 이미 때는 늦었다.

국세청에서는 기 보유하고 있는 소득 및 재산 자료와 연계하여 분석 후 본인의 자금으로 주택을 취득한 것으로 보기 어려운 경우 자금출처조사를 실시할 수 있다.

자금출처조사는 상속세 및 증여세법 제45조 제1항의 증여추정 규정을 근본으로 하는데, 조문을 보면 재산 취득자의 연령, 소득과 재산 상태로 미루어 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 그 취득 자금을 증여받은 것으로 추정한다고 명시되어 있다. 

자금출처조사는 증명되는 자금출처 대비 부동산 등의 취득가액이 큰 경우, 누군가에게 금전적 도움을 받았을 것으로 추정하여 그 재산 취득자에게 그 자금의 출처를 확인하는 조사이다.  

상속 증여세법 집행 기준

 

◇ 자금출처로 인정받을 수 있는 금액은?

자금출처로 인정받을 수 있는 금액은 ① 소득 및 보유 재산 처분 대금, ② 금융기관을 통한 대출 ③ 신고된 증여자금 등이다. 소득은 신고된 소득을 기준으로 보는데, 최근엔 이 소득에서 지출내역을 차감하고 본다. 금융기관 예금액은 잔고증명서, 예금잔액증명서 등으로 소명 가능하고 주식 및 채권 매각대금은 주식거래내역서, 잔고증명서 등이 필요하다. 증여나 상속받은 재산은 증여상속세신고서, 납세증명서 등을 제출하면 된다.

예를 들어 몇 년간 근로소득으로 신고된 세후 금액이 약 2억원이었더라도 연말정산 시에 제출한 신용카드, 현금영수증 등의 본인 명의의 지출금액이 약 1억원이라면 소득으로 증명되는 금액은 약 1억원이 된다. 

과거부터 강남 지역 자산가들이 자녀가 소득이 생기면 자녀 명의의 지출내역을 만들지 않기 위해 일명 ‘엄카(엄마카드)’ 등을 사용하게 하는 이유도 바로 이 때문이다. 

다만, 최근 이러한 부모 명의 카드지출내역에 대해서도 증여로 문제 삼는 경우가 왕왕 생겨나고 있으므로 이 방법도 유의하여야 한다. 부모의 부동산이나 금융자산을 담보로 금융기관에서 자녀 명의 대출을 실행하는 경우에는 어떠할까? 이 경우에도 무상 담보제공의 이익에 대한 증여세 과세 규정이 적용될 수 있으므로 유의하여야 한다.

◇ 증여 및 대여자금에 대한 세금 추징문제는?

증여재산으로 신고된 금액은 당연히 정당한 자금출처로 인정된다. 간혹 증여재산에 대해 신고를 하면 과세관청의 관심대상이 되어 자금출처조사 대상이 될 확률이 더 높아질 것이라고 오해하는 사람들이 많은데 실제로는 그 반대이다. 

오히려 증명되는 금액이 많아지면 조사대상에서 배제될 가능성이 높아진다고 할 수 있다. 소득이 있는 자녀에게 자금을 대여해주는 것은 정당한 자금으로 인정되는 것일까? 원칙적으로 부모 자녀 간 대여는 자금출처로 인정되지 않는다(상증세법 기본통칙 45-34…1). 

이와 관련한 유권해석 사례를 살펴보면 특수관계자 간의 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자 간 계약, 이자 지급 사실, 차입 및 상환 내역 등 자금 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이라고 해석했다(재산세과-249, 2011.5.20.). 

즉, 대여금으로 인정받기 위해서는 구체적인 증빙이 필요한데 바로 차용증과 이자 및 원금상환 거래내역이 그것이다. 차용증은 공증이 필수가 아니며 법에서 정한 서식이 있는 것도 아니므로 적당한 양식에 맞춰 작성하면 된다. 

더 중요한 것은 이자 및 원금 상환에 대한 거래내역인데, 현금으로 거래했다는 사실은 인정되지 않고 통장으로 이체된 내역 즉, 금융거래내역이 필요하다. 

자금출처조사 시 특수관계인 등과의 계좌거래내역 제출을 요구받을 수 있는데, 일정기간 전체에 대한 거래내역을 요구받을 수도 있으므로 별도의 통장을 만들어 자금을 차용하고 이자 및 원금상환 내역에 대한 증빙을 관리해두는 것이 좋다.

이때, 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이율로 대여받는 경우에는 얻는 이득이 기준 금액 이상이라면 증여세가 과세될 수 있다. 현 세법상 적정 이자율은 연 4.6%이며, 기준금액은 연간 1,000만원이다. 

가령 김테크씨가 부친으로부터 5억원을 연 3%의 약정된 이자로 대여할 경우 적정 이자와의 차이 금액이 8백만원 (5억원 * (4.6% - 3%))이 된다. 이때는 기준금액 1000만원 기준에 미달하므로 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여로 보지 않아 과세되지 않는다. 

부동산의 취득 단계에서 주택자금조달계획서는 그 어느 때보다 중요해졌다. 당사자가 자금출처를 스스로 입증하지 못한다면, 누구에게 증여받았는지를 불문하고 세무조사를 통해 증여세가 과세될 수 있다.

따라서 주택 취득자금에 대한 자금출처조사가 활발해짐에 따라 주택의 취득시점부터 이를 준비해야 하는데 취득 이전에 출처를 고려하여 자금을 미리 설계하고 이와 관련된 세금문제는 미리 검토하는 것은 필수적이라고 할 수 있다.

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* 호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 TAX컨설팅팀 세무사는.

연세대학교 법무대학원 조세법전공 재학중으로 2012년 세무사시험에 합격, KPMG 삼정회계법인 컨설팅본부, 대신증권 연금사업부, WM추진부를 거쳐 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터 TAX컨설팅팀에서 고액자산가 부동산 및 상속증여 전문 절세 컨설팅 및 관련 강연을 하고 있다.

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[호지영의 부동산 세금노트 A to Z] 세무조사 안 받으려면? 주택자금조달계획서부터 꼼꼼히 작성