[투데이T][호지영의 부동산 세금노트 A to Z] 다주택자 취득세 중과 완화···부담부증여 시 실익은?

호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 TAX컨설팅팀 세무사

[투데이T] 서울 서초구에 사는 60대 김 모씨는 아파트 2채 보유한 다주택자다. 아직 주택이 없는 아들에게 예전부터 주택 1채를 증여하고 싶었지만, 세금규제로 이러지도 저러지도 못하고 있었는데 최근 규제가 완화됐다고 하여 증여를 진행해볼까 생각 중이다.

최소한의 세금부담으로 주택을 증여할 수 있는 방법을 찾아보던 김 모씨는 전세로 임대중인 주택을 증여하는 ‘부담부증여’의 형식으로 증여하면 세금부담을 줄일 수 있다는 이야기를 듣고 전세보증금채무를 자녀가 승계 받아 책임지는 조건으로 주택 한 채를 아들에게 증여했다. 

이 경우, 채무가액을 차감한 금액이 증여 재산가액이 되므로 수증자(아들)가 부담하는 증여세 부담은 줄게 되지만 증여자(김 모씨)는 채무승계분에 대한 양도소득세를 부담해야 하므로 이 양도소득세 부담분을 고려하면 모든 경우에서 부담부증여가 유리하지 않을 수도 있어 이에 대한 세심한 검토가 필요하다. 오늘은 부담부증여시 검토해야 할 세무이슈에 대해 살펴보기로 한다. 

‘부담부증여’ 유불리 따져 활용해야

‘부담부증여’란 증여재산에 담보된 채무를 수증자에 함께 증여하는 것을 말한다. 이때 채무는 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무여야 하며 실질적으로 수증자에게 해당 채무가 승계된다.

증여세 계산에서 실질적으로 승계된 채무는 수증자가 상환해야 하므로 증여재산가액에서 채무승계분 차감된다. 채무승계분 만큼 증여재산에서 차감하는 방식으로 증여세 절세가 가능해지는 것이다.

가령 자녀에게 시가 10억원의 주택을 순수 증여한다면 자녀는 10억원에 대한 증여세를 부담해야 하지만, 전세보증금 6억원을 함께 부담부증여 하는 경우에 4억원에 대한 증여세만 부담하면 된다.

그러나 증여세 부담을 크게 덜 수 있다고 해서 채무 부분에 대한 세금이 없는 것은 아니다. 채무는 수증자에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 증여자가 해당 채무부분에 대한 양도소득세를 부담해야 한다. 

▲증여유형에 따른 납세의무자별 납부세금

주택의 경우 양도소득세 중과여부가 관건

그러면 채무 부담분에 대해 과세되는 양도소득세는 어떠한 방식으로 과세될까?

양도가액은 채무승계액이되며 취득가액은 전체 취득가액 중 채무승계 부분의 비율만큼을 적용해 양도소득세를 계산한다. 이때 증여재산이 주택일 경우 양도소득세는 주택수에 따라 1세대1주택 비과세가 적용될수도, 중과세율이 적용될수도 있으므로 이 부분에 대한 검토 후 부담부증여의 실익을 따져보아야 한다.

증여자 세대가 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 상황이거나, 양도차익이 크지 않은 상황에서 부담부증여를 한다면 양도소득세 부담이 크게 줄기 때문에 전체적인 세부담을 획기적으로 줄일 수 있다.

반대로 증여자 세대가 다주택 세대이면서 중과대상에 해당하는 주택을 부담부증여하는 상황이거나 양도차익이 큰 주택을 부담부증여한다면 양도소득세 부담이 커지므로 단순증여하는 방안보다 오히려 큰 세액을 납부하는 결과를 초래할 수도 있다.

현재 조정대상지역 내 다주택 양도에 대한 양도소득세는 23년 5월 양도분까지 한시 유예중이며 최근 1년 더 연장 된 바 있다.

취득세는 어떤 기준으로 산정될까? 

부담부증여시 취득세는 무상취득분(증여)과 유상취득분(채무 승계)을 구분해 계산한다.

증여 취득세율은 3.5%이나 증여자가 다주택자이고 조정지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 취득세가 중과된다.

2023년 경제정책방향 발표에 따르면 2022년 12월21일 취득분부터 현행 12%에서 6%로 인하). 유상취득에 대한 취득세율은 일반세율이 1~3%이나, 수증자 세대의 주택 수에 따라 중과될수 있다.

2022년 12월21일 취득분부터 현행 조정지역 내 2주택의 취득은 8%, 조정지역 내 3주택 이상의 취득은 12%이나 조정지역 내 2주택은 중과제외, 3주택 이상 중과세율은 6%이다. 이때 채무를 승계하는 자녀가 상환능력이 없다면 유상 취득에 따른 취득세율을 적용 받지 못하고 증여취득세율을 적용 받을 수 있음에 유의해야 한다. 

부담부증여의 경우 증여세 부담을 줄이기 위한 일반적인 절세방안으로 많이 알려져 있지만, 양도소득세 및 취득세를 함께 고려한다면 부담부증여가 모든 경우에 세부담 감소를 보장하는 것은 아니므로 단순증여와 부담부증여 각 상황의 전체 세부담을 계산하여 부담부증여의 실익을 따져보아야 한다.

아울러 이를 계산하기 전에 증여재산에 담보된 채무가 수증자에게 승계가 가능한지, 수증자는 해당 채무를 상환할 능력이 있는지에 대한 검토도 선행되어야 한다. 계속 변하는 주택 등 부동산 담보대출에 대한 LTV, DSR 등의 규제에 따라 수증자가 채무를 승계 받을 수 있는지 우선 확인하고 부담부증여의 실익을 따져보도록 하자.

http://www.todayt.co.kr/news/articleView.html?idxno=5061 

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