[투데이T][분쟁인사이드] 계약해지 요구하는 건물주? ‘권리금 회수’에 관한 불편한 진실

프랜차이즈 창업 멘토링_이승환 리얼큐레이션 대표

 

[투데이T] 자영업자 K씨는 건물주가 임대료를 4년 만에 2배 이상 올렸다. 재계약을 앞두고 있지만 건물주가 재계약을 하게 되면 권리금포기각서를 쓸 것을 요구하고 있다. 

K씨는 가게를 포기하기로 결정하고 새 임차인을 구했지만 건물주의 이런 횡포에 질려서 계약이 파기됐다. 더군다나 건물주는 여태까지 잘 사용해온 건물을 안전상의 이유로 ‘건물을 리모델링하고 재건축해야 한다며’ 새로운 세입자를 받지 못하겠으니 그냥 나가 달라고 한다. 

Q: 임차인의 ‘권리금 회수’를 임대인이 방해를 하거나 ‘권리금포기각서’를 쓰는 경우, 혹은 임대차계약서 상에 ‘권리금포기조항’을 넣는다면 권리금을 못 받는 것일까? 

A: 권리금은 임대차계약을 해지 및 종료하는 기존임차인이 새로 들어오는 신규임차인에게 받으며 이러한 행위를 ‘권리금 회수’라고 한다.

현행법에는 '건물주가 임대차 종료 6개월 전부터 기존 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 된다'고 명시되어 있다. 

'권리금 문제'가 화두가 되는 건 대기업 프랜차이즈가 해당 점포에 대한 권리금 없이 기존 임대료의 2~3배 지불하는 조건을 내세워 입점하는 일이 발생하기 때문이다. 개정된 상가임대차보호법에서 권리금은 임차인의 재산이라는 사실이 명시돼 있으나 예외사항이 많다. 

임차인에게 아래와 같은 귀책사유가 있거나 임대인에게 아래와 같은 내용을 전달받고 인지하고 있었다면 권리금을 받지 못할 수도 있다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 사업자 등록을 하지 않은 미등록 사업장을 운영한 경우

3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 아래의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사의 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물의 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

9. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우

10. 임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

11. 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차계약을 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
12. 공공기관 소유의 건물인 경우
13. 대형건물에 속하는 건물에 임차한 경우이다.

일반적으로 권리금은 계약기간 초과시 보장받을 수 없다는 맹점을 있어, 권리금을 받지 못하고 쫓겨나는 경우도 있다. 임차인들은 "임차인 간에 수수하는 권리금을 건물주가 가로채거나 임차인의 권리금 수수가 막히는 일도 있다"고 말했다.

결론부터 말하면 ‘권리금포기각서’라든지 계약서상의 ‘권리금포기조항’은 상가임대차법 제15조에 의거하여 효력이 없다.

상가임대차법 제10조의 4 권리금 회수기회 보호에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 

또 임차계약 시 향후 건물의 재건축이나 리모델링 계획이 있는지 임차계약 시 임대인과 중개인에게 그러한 계획이 있는지에 대해 확인을 하고 임대차계약을 진행해야 향후 건물의 재건축이나 리모델링을 이유로 계약 거절의 피해를 예방할 수 있다.  

임차계약 기간 중 재건축 혹은 리모델링의 이유로 임대인이 신규임차인의 임대차계약을 거절한다면 그 시점에 재건축에 대한 구체적인 계획이 잡혀 있어야 갱신거절이 가능하며 기존임차인과 임대인이 합의하여 적정한 권리금 혹은 위로비나 명도비용을 지급하는 것이 좋을 것이다.

사례에 따라 재건축의 실제 실행 여부 혹은 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우’ 등의 사유로 인해 권리금을 지급하지 않아도 된다는 판례 및 사례들이 있으므로 어려움이 있을 경우 부동산 관련 전문 변호사를 통해 해결해 나가기를 추천한다.

http://www.todayt.co.kr/news/articleView.html?idxno=3811 

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